На фото: По данным Петростата, за первые семь месяцев текущего года ввод жилья в Петербурге упал на 45,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 г. / Алексей Орлов / Ведомости
Объем ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2026 г. может не достичь целевого показателя Минстроя в 2,6 млн кв. м. Такой оценкой поделился генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов на круглом столе «Рынок недвижимости на перепутье: прогнозы, риски и возможности», информационным партнером которого выступило издание «Ведомости Северо-Запад».
Согласно прогнозу Белоусова, за 12 месяцев этого года в Петербурге введут порядка 2 млн кв. м жилья. По его словам, действующие плановые показатели формировались на основе заявок регионов еще до отмены основной программы льготной ипотеки по ставке 8%, которая завершилась 1 июля 2024 г. При этом на протяжении предыдущих лет, включая 2025 г., рынок перевыполнял планы, иногда более чем на 800 000 кв. м.
По данным Петростата, за первые семь месяцев текущего года ввод жилья в Петербурге упал на 45,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 г. и составил 785 500 кв. м. В Ленинградской области снижение оказалось менее выраженным — на 6,9% до 2,35 млн кв. м. При этом отрицательная динамика была обеспечена индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), ввод которого за данный период упал на 13,2% до 1,94 млн кв. м. Многоквартирные дома в области, напротив, показали рост на 41,6% до 406 400 кв. м.
При этом, по данным городского управления Росреестра в январе-июле в Петербурге был зарегистрирован 21 951 договор долевого участия (ДДУ). Это на 4% ниже, чем за аналогичный период 2025 г. Управление Росреестра по Ленинградской области, напротив, зафиксировало рост активности: в январе–августе 2026 г. было зарегистрировано 17 874 ДДУ, год к году показатель увеличился на 32,4%.
Спрос держится за счет гибкости
Несмотря на трансформацию рынка и снижение объемов ввода в Петербурге, девелоперы пока не фиксируют критичного сокращения спроса. Коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева отметила, что в структуре сделок компании август показал позитивную динамику на фоне июня и июля. «Мы видим увеличение доли инвестиционных покупок», — сказала она.
По данным Петростата, за первые семь месяцев текущего года ввод жилья в Петербурге упал на 45,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 г.
Альшаева обратила внимание и на структуру спроса: доля сделок со стопроцентной оплатой в портфеле девелопера в августе выросла до 15% против 5% годом ранее. При этом основным драйвером ипотечных сделок остается семейная программа. На кредитование по рыночным условиям приходится около 30% договоров.
При этом ажиотажа в преддверии возможных изменений условий семейной ипотеки, которые могут вступить в силу с 1 октября этого года, в «КВС» пока не наблюдают. По оценке Альшаевой, покупатели чаще выбирают жилье с ближайшими сроками сдачи. Остаток непроданных лотов к моменту ввода объекта в компании не превышает 2% товарного запаса.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также отметила, что не фиксирует резкого всплеска спроса перед анонсированным ужесточением условий семейной ипотеки с 1 октября. В структуре сделок компании 56% приходится на ипотеку, из них более 80% — по стандартной семейной программе. Доля стопроцентной оплаты за год держится в пределах 10–12%. Сейчас компания реализует готовые квартиры и лоты в корпусах со сроком ввода в конце этого года. Средний чек покупки составляет 17,8 млн руб., что на 1,2 млн руб. выше, чем годом ранее.
Позитивная динамика спроса сохраняется у Группы Аквилон. По словам директора по развитию продаж компании Михаила Рогатых, в первом полугодии 2026 г. было реализовано на 42% больше лотов, чем годом ранее. Старты новых проектов не останавливались: совокупная площадь запусков оценивается компанией более чем в 119 000 кв. м, особенно рост заметен в Ленинградской области. «В настоящее время в регионе компания реализует 185 429 кв. м. жилья, это на 20% больше, чем в первом квартале 2026 г.», — отмечает эксперт.
Альшаева тоже отметила, что компания «КВС» не корректировала планы по запуску новых проектов. В рамках комплексного освоения территории девелопер выводит на рынок по 30 000 кв. м жилья ежегодно, ориентируясь на объем, который можно реализовать максимально эффективно.
Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин отметил, что в массовом сегменте и комфорт-классе спрос в 2026 г. остается в целом на уровне 2025 г. Однако это происходит за счет пиков активности покупателей на рынке: в январе-феврале и июне. Гущин связывает тенденцию с ожиданиями изменений условий семейной ипотеки, на долю которой приходится 50–55% сделок на рынке.
В высоком ценовом сегменте, по его словам, объем спроса также сопоставим с 2025 г., а дефицит нового предложения поддерживает цену. За первое полугодие 2026 г. на рынок бизнес-класса вышло всего 168 000 кв. м нового предложения при средней цене 550 000 руб. за 1 кв. м. Большинство локаций, традиционно причисляемых к элитным, представлены штучными небольшими проектами клубного формата, среди них ряд новых проектов компании на Петроградской стороне и в Курортном районе. Средняя площадь реализованной квартиры в Петербурге и Ленобласти, по наблюдению Гущина, сокращается и сегодня составляет порядка 39 кв. м.
Апартаменты делают ставку на инвестиционную доходность
Участники рынка прогнозируют, что по мере снижения ключевой ставки Центрального банка, граждане будут активнее направлять свободные средства на покупку инвестиционной недвижимости. Заместитель руководителя по продажам сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина отметил, что показатели продаж в компании в этом году оказались выше прошлогодних. По его словам, на фоне снижения ключевой ставки инвесторы начинают искать альтернативу банковским депозитам, доходность по которым также постепенно сокращается. При этом в ряде апарт-отелей, в том числе в проектах компании, действуют программы гарантированного дохода. Они позволяют инвестору зафиксировать доходность на определенный срок и тем самым снизить зависимость результата вложений от дальнейшей динамики ключевой ставки.
Однако исполнительный директор Bau City Development Дарья Сиволобова полагает, что в перспективе этот сегмент рынка может столкнуться с перенасыщением предложения. В текущих условиях, по ее мнению, для апартаментов наиболее значимым фактором конкуренции становится цена входа в сделку.
В то же время, доля инвесторов, которые полностью оплачивают объект при заключении сделки, растет, отмечает ряд участников рынка. По данным Легомины, в его компании доля стопроцентной оплаты достигла 95%. Аналогичную тенденцию фиксируют и Сиволобова.
Рентная доходность инвесторов, по оценке Легомины, по сравнению с 2024-2025 гг. годом подросла на 2–3%, достигнут уровня в 12% годовых, а рост капитализации объектов недвижимости составляет от 11% до 13%. Спикер связывает рост спроса на инвестиционные лоты с увеличением турпотока — правительство Петербурга рассчитывает на рост показателя в 2026 г. на 3-5%. По словам Легомины, апартаменты оттягивают еще и часть спроса у студий в Девяткино и Кудрово, так как их легче сдавать в посуточную аренду. «При этом управляющая компания выступает налоговым агентом и полностью отчитывается за инвестора», — объяснил тренд спикер.
Как изменится стоимость «квадрата»
По данным федерального портала «Мир квартир», в августе 2026 г. средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках Петербурга выросла на 2,9%, в Ленинградской области — на 1,3%. За год цена «квадрата» в Северной столице прибавила 18,13%, а в области — 18,18%.
Эксперты прогнозируют, что снижения цен на первичное жилье ждать не стоит. «Для этого нет никаких предпосылок», — констатирует Альшаева. По ее оценкам, за год 1 кв. м жилой недвижимости может подорожать примерно на 13%. Цены на городские проекты будут расти быстрее областных, а разрыв в стоимости между Петербургом и Ленобластью продолжит увеличиваться на фоне сокращающегося предложения, отметила она.
По данным Петростата, за первые семь месяцев текущего года ввод жилья в Петербурге упал на 45,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 г.
Денисова полагает, что специфика ценообразования продолжает оказывать давление на маржинальность. По ее словам, инфляция, рост стоимости материалов, рабочей силы и проектного финансирования не оставляют пространства для снижения стоимости «квадрата». Даже при падении рентабельности проектов до 15% и ниже застройщики вынуждены держать стоимость, отметила Денисова.
Гущин дополнил, что в бизнес-классе дефицит качественного предложения будет поддерживать цены даже при сдержанном спросе. По мнению Сиволобовой, цены на новостройки уже приближаются к «психологической границе» дольщиков. На этом фоне аудитория эконом- и комфорт-класса чаще обращает внимание на вторичный рынок. Спикер подчеркивает, что этот сегмент является более гибким: продавцы готовы на дисконт, если объект долго находится в экспозиции.
Альтернативные инструменты покупки
Участники рынка отмечают рост востребованности альтернативных финансовых инструментов на фоне ограничений льготной ипотеки. По мнению Денисовой, главным механизмом вместо классической ипотеки станет рассрочка от застройщиков. По словам эксперта, компания традиционно предлагает покупателям этот инструмент, поскольку акцентирует предложение на квартирах «семейного» формата. Приобретение такого жилья зачастую зависит от продажи имеющейся недвижимости на вторичном рынке. В цепочках альтернативных сделок получение средств завязано на выполнении условий по каждому звену, поэтому рассрочка становится для девелопера необходимым и разумным условием. По мнению Гущина, рассрочка в высоком сегменте является одним из основных инструментов продаж.
Сиволобова обратила внимание на растущую долю траншевой ипотеки, то есть формата, где сумма кредита предоставляется банком не единовременно. Еще в начале года этот инструмент практически не использовался в проектах компании, а сейчас формирует существенный объем сделок. При этом для застройщика, отмечает Сиволобова, инструмент менее выгоден, чем семейная ипотека, поскольку он замедляет наполнение эскроу-счетов, а рост стоимости проектного финансирования в связи с этим увеличивает нагрузку на конечную стоимость «квадрата».
По словам Анастасии Трифоновой, руководителя по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ, если на стандартную ипотеку у застройщиков будет приходиться около 30% сделок, для рынка это станет важным сигналом, что у покупателей появляется возможность приобретать недвижимость не только с использованием льготных программ, но и за счет классических ипотечных инструментов, отметила Трифонова.
Она добавила, что в последние месяцы на вторичном рынке наблюдается положительная динамика в размере среднего чека. Это говорит о том, что покупательская активность постепенно восстанавливается, а увеличение доли сделок с частной недвижимостью на вторичном рынке свидетельствует, что готовое жилье все чаще рассматривается как альтернатива покупке квартиры в новостройке. При этом покупатель внимательно оценивает не только стоимость квартиры, но и условия финансирования. Если ставка по ипотеке меняется, меняется и ежемесячный платеж, а именно на него человек ориентируется, принимая решение о покупке недвижимости. Поэтому для клиента сейчас важно сопоставить цену объекта, размер первоначального взноса, ставку и итоговую финансовую нагрузку.
«Мы также видим, что покупатели стали более рациональными. Если раньше при наличии льготной программы человек мог быстрее принимать решение о покупке жилья, то сейчас он сравнивает разные варианты: первичный и вторичный рынок, ипотеку и рассрочку, а также возможность внести большую сумму собственных средств в качестве первоначального взноса. То есть решение о покупке стало более взвешенным и требует от клиента гораздо большего количества расчетов», — отметила Трифонова.
По ее мнению, рынок будет восстанавливаться по мере того, как будут снижаться ставки по новым финансовым кредитам, и покупатели смогут кредитоваться. Но уже сейчас видно, что покупатель приспосабливается.
Руководитель макрорегиона «Запад» Банка Уралсиб Ренат Сейфетдинов сообщил, что по итогам семи месяцев 2026 г. объем выдач ипотеки по собственным рыночным программам банка вырос более чем в 1,6 раза год к году — до 19,2 млрд руб., а доля собственных программ в общем объеме выдач достигла 78%.
В дальнейшем участники рынка прогнозируют рост спроса на программы рефинансирования ипотеки. К этому инструменту будут прибегать по мере смягчения денежно-кредитной политики. «Мы наблюдаем увеличение потребности заемщиков в программах рефинансирования ипотеки. Многие покупатели ищут возможности для перекредитования по более низкой ставке. Кроме того, мы ожидаем сохранения высокого спроса на программы, которые позволяют приобрести жилье по семейной ипотеке, благодаря увеличению предусмотренного законодательными нормами лимита за счет комбинации с рыночными программами банка», — заключил Сейфетдинов.